임의경매, 강제경매

 임의경매, 강제경매

 

 

 

 

 

일반적으로 경매는 어렵고 위험하다고 생각합니다. 물론 그런 부분도 있지만 모든 경매가 그런 것은 아닙니다. 경매에 대한 기본적인 절차와 권리관계를 정확히 이해한다면 훨씬 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

 

과연 부동산 경매로 부동산을 구입하는 것이 싸게 구입하는 것일까요? 싸다면 얼마나 싸게 구입할 수 있을 까요?

 

법원에서 진행하는 경매는 매도인(채무자)의 채무를 변제할 목적으로 매도인의 의사와 무관하게 강제로 매각되는 것이기 때문에 매도인이 금액을 정하고 매수인과 협상을 진행하여 매매하는 일반적인 부동산거래와 달리 저렴하게 부동산을 구입할 수 있습니다.

 

2023년 5월부터 2024년 4월까지의 서울시의 지역별 매각통계를 확인해 보면 대략 70~90% 사이에서 매각가율이 정해지는 것을 볼 수 있습니다.

이것은 감정가 대비 매각가율을 말하는데 감정가보다 낮은 가격에서 낙찰되는 경우가 많다는 뜻입니다.

물론 상황에 따라 감정가를 훨씬 상회하는 선에서 낙찰이 되기도 하고 권리관계의 문제로 인해 아예 낙찰이 되지 않는 건도 있습니다.

 

하지만 낙찰하고자 하는 부동산에 시세조사를 꼼꼼히 한다면 분명 더 싸게 부동산을 구입할 기회를 찾을 수 있을 것입니다.

 

출처 ) 대한민국법원 경매정보

 

 

그럼 경매에 참여하기 위해 알아 두어야 할 기본적인 용어들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

우선 경매는 여러 종류가 있습니다. 그 중 국가기관이 주체가 되는 공(公) 경매는(公) 법원에서 집행하는 법원 경매와 자산관리공사가 집행하는 공매(공개매각)로(공개매각) 나뉩니다.

 

이 중 법원에서 집행하는 경매에 대해 알아보겠습니다.

 

법원에서 경매를 집행하는 이유는 채무자의 부동산을 압류하여 이를 경매를 통해 최고가를 쓴 낙찰자에게 매각 후 그 대금으로 채권자에게 변제하게 하기 위해서입니다.

 

이런 법원 경매는 임의 경매와 강제 경매로 나뉘는 데 구분해 보면 다음과 같습니다. 여기서는 부동산에 관계된 내용을 위주로 알아보겠습니다.

 

임의경매

 

저당권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권의 실행으로 채무자의 채무불이행 시 채권자가 담보권을 실행하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다.

쉽게 말해 돈을 빌리는 방법에 있어서 채무자가 채권자에게 담보물을 제공하고 채무변제기일까지 돈을 갚지 않았을 때 채권자는 이 담보물을 소송 없이 바로 법원에 경매를 통해 돈을 변제하게 하는 것입니다.

 

강제경매

 

채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예를 들어, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차입니다.

즉 임의경매와 달리 돈을 빌릴 때 담보물을 제공하지 않고 신용으로 빌려주었는데 채무자가 갚지 않았을 때 법원에 소송을 통해 채무자의 재산을 처분하여 빌린 돈을 변제하게 하는 것입니다.

 

경매라는 절차에서 평상시 사용하지 않는 용어들이 계속 등장하여 말이 어렵게 느껴지기 때문에 더 꺼리게 되는 것 같습니다. 하지만 이런 용어들도 자주 접하게 되며 친숙해지며 경매가 덜 어렵게 느껴지게 될 것입니다.

 

오늘도 감사합니다.